2026/09/27
「建売住宅の価格って、土地代も含まれているの？」
「表示されている金額のうち、いくらが土地代でいくらが建物代なの？」
このように疑問をお持ちではありませんか？
建売住宅は、土地代込みで販売されるのが一般的です。ただし、広告や売買契約書に土地代・建物代の内訳が明記されていないケースも少なくありません。
そこで、本記事では、建売住宅の価格に含まれる費用の内訳、土地代・建物代を算出する計算式や調べ方、相場感までわかりやすく解説します。建売住宅を購入する前に知っておきたい注意点も紹介するので、ぜひ最後までお読みください。
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▼この記事の結論
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本記事を読み終える頃には、建売住宅の土地代の仕組みや内訳を理解し、購入に必要な予算を具体的にイメージできるようになります。
読み終わるまでの目安時間：約7分
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▼この記事を読んでわかること
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岐阜・愛知エリアで建売住宅をお探しの方は、大丸開発にご相談ください。大丸開発は、土地の仕入れから設計・施工・販売までを自社で一貫対応しており、通常は物件価格の約3%かかる仲介手数料が無料になる点が大きな強みです。
まずは以下から、物件をチェックしてみてください。
建売住宅の価格は土地代込み
結論、建売住宅の販売価格は、基本的に土地代を含んだ金額で表示されています。
建売住宅は「完成した建物」と「その敷地となる土地」がセットで販売される仕組みです。広告に掲載されている物件価格には、土地代と建物代が含まれているのが一般的です。
一方、注文住宅では、土地代と建物の建築費をそれぞれ支払います。
建売住宅は土地と建物がセットで販売されるため、表示価格とは別に土地代を支払う必要は基本的にありません。ただし、販売価格に土地代・建物代の内訳が明記されているかどうかは、物件や不動産会社によって異なる点は理解しておきましょう。
建売住宅の価格に含まれる費用
建売住宅の価格に含まれる4つの費用を紹介していきます。
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▼建売住宅の価格に含まれる費用
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費用①｜土地代
土地代は、建物が建っている敷地そのものの価格です。建売住宅では土地と建物がセットで販売されているため、基本的に表示されている販売価格のなかに土地代が含まれています。
土地代は、エリアの地価や土地の広さだけでなく、最寄り駅からの距離、周辺環境、土地の形状、接道状況などによって変動します。
なお、土地の売買には消費税がかかりません。一方、建物代には消費税がかかるため、この違いから土地代と建物代の内訳を確認することも可能です。
具体的な計算方法については、「建売住宅の土地代を算出する計算式」で詳しく解説します。
費用②｜建物代
建物代は、住宅本体の建築にかかる費用です。基礎や柱、屋根、外壁などの工事費に加えて、キッチンやバスルーム、トイレなどの住宅設備にかかる費用も含まれます。
金額を左右する主な要素は、延床面積や間取り、使用する建材、住宅設備のグレード、断熱・耐震性能などです。また、土地は非課税ですが、建物代には原則として消費税が課税されます。
費用③｜諸費用
諸費用は、土地・建物の代金とは別に、住宅の購入手続きや住宅ローンの契約などにかかる費用です。物件の販売価格には含まれていないケースが一般的なため、別途予算を確保しておく必要があります。
主な諸費用には、以下のようなものがあります。
- 登記費用
- 住宅ローンの事務手数料、保証料
- 印紙税
- 火災保険料、地震保険料
- 仲介手数料
- 固定資産税などの精算金
必要な金額は購入方法や住宅ローンによって異なりますが、建売住宅では物件価格の5〜10％程度が目安です。
諸費用の詳しい内訳や価格別のシミュレーションについては、以下の記事で解説しています。
＞＞建売住宅購入時の諸費用を徹底解説！オプション費用や価格別のシミュレーションも紹介
費用④｜オプション工事代
オプション工事代は、建売住宅の標準仕様に含まれていない設備を追加する際にかかる費用です。物件によっては、生活に必要な設備の一部が標準仕様に含まれておらず、購入後に追加で設置する必要があります。
代表的なオプションには、網戸やシャッター、カーテンレール、エアコン、照明器具、表札などがあります。さらに、食洗機やカップボード、フロアコーティングなどを追加すると、費用も大きくなります。
オプション工事代は追加する設備によって異なり、数万円程度で済む場合もあれば、複数の設備をまとめて追加して数十万〜100万円以上になる場合もあります。
以下の記事では、建売住宅のおすすめオプションについて詳しく解説しているので、あわせてご参照ください。
＞＞建売住宅の必須・おすすめのオプションを紹介！値段や選ぶ際のポイントも
建売住宅の土地代を算出する計算式
建売住宅の販売価格から土地代を割り出す際によく使われる方法のひとつが、消費税額を利用した計算式です。
不動産の取引では、建物には消費税が課税されますが、土地には消費税が課税されません。この違いを利用し、売買契約書に記載されている消費税額から、逆算して建物代・土地代を算出する方法があります。
▼建物代・土地代の計算式
- 建物代（税抜）＝消費税額 ÷ 10％
- 建物代（税込）＝建物代（税抜）＋消費税額
- 土地代＝物件価格（総額）－ 建物代（税込）
例えば、物件価格3,500万円、消費税額160万円の場合は、以下のように計算します。
- 建物代（税抜）：160万円 ÷ 10％ ＝ 1,600万円
- 建物代（税込）：1,600万円 ＋ 160万円 ＝ 1,760万円
- 土地代：3,500万円 － 1,760万円 ＝ 1,740万円
この場合、物件価格3,500万円の内訳は「建物代1,760万円・土地代1,740万円」となります。
この方法は、売買契約書に消費税額が明記されている場合に活用できる方法です。契約書の記載内容によっては、この計算ができないケースもあるため、次章で紹介する他の方法もあわせて確認しておきましょう。
建売住宅の土地代と建物代の内訳を調べる方法
土地代と建物代の内訳を把握する方法は、計算式を使う以外にもいくつかあります。ここでは2つの方法を紹介します。
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▼建売住宅の土地代と建物代の内訳を調べる方法
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方法①｜周辺の土地相場から土地代を計算する
周辺の土地相場を参考にすることで、建売住宅に含まれる土地代のおおよその目安を把握できます。土地の相場を調べる際は、周辺の土地の取引事例や公示地価などを参考にしましょう。
例えば、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の不動産取引の価格や地価公示などを確認できます。対象物件とエリアや面積、最寄り駅からの距離などが近い土地を探せば、土地代がどの程度になるのかを把握する際の参考になります。
ただし、土地の価格は面積だけで決まるものではありません。土地の形状や接道状況、方角、周辺環境などによっても価格が変わるため、周辺相場から求められる金額はあくまで目安として捉えましょう。
方法②｜不動産会社に土地・建物の内訳を確認する
土地代と建物代の正確な内訳を知りたい場合は、物件を取り扱う不動産会社や売主へ直接確認するのが確実です。販売価格だけでは内訳がわからなくても、不動産会社側で土地と建物それぞれの価格を把握している場合があります。
特に、周辺相場から計算した土地代と実際の内訳に大きな差がある場合など、価格について疑問があるときは担当者へ確認することがおすすめです。
また、土地代・建物代だけでなく、販売価格に含まれる設備や外構、別途必要になる諸費用なども確認しておけば、購入に必要な総額を把握しやすくなります。
建売住宅の土地代と建物代の相場
土地代と建物代の相場は、エリアや物件の条件によって大きく異なります。ここでは、一般的な傾向を紹介します。
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▼建売住宅の土地代と建物代の相場
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土地代の相場
土地代の相場は、立地条件によって大きく左右されます。都市部や駅からのアクセスが良いエリアほど土地代は高くなる傾向があり、郊外や地方では比較的抑えられる傾向にあります。
例えば、2024年度 フラット35利用者調査によると、土地付注文住宅の土地取得費の全国平均は1,495.1万円です。建売住宅とは住宅の取得方法が異なるため単純な比較はできませんが、岐阜県で土地を取得する際の参考値として把握しておきましょう。
なお、首都圏における土地付注文住宅の土地取得費の平均は2,285万円、近畿圏は1,826万円、東海圏は1,359.8万円、その他の地域は985万円となっています。
建物代の相場
建売住宅の建物代も、延床面積や間取り、住宅設備、断熱・耐震性能などによって異なります。また、土地と建物がセットで販売されるため、建物代だけの平均額を示すことは困難です。
実際に「2024年度 フラット35利用者調査」でも、建売住宅は土地代と建物代を分けた金額の記載がありません。同調査によると、土地代と建物代を含む建売住宅の所要資金は、全国平均で3,826.1万円です。
ただし、これらはあくまで土地代と建物代を合わせた金額です。建物代だけを知りたい場合は、売買契約書に記載された消費税額から逆算するか、不動産会社に内訳を確認しましょう。
建売住宅を購入する前に知っておきたい土地代の注意点
土地代・建物代の内訳を理解するうえで、あわせて押さえておきたい注意点があります。ここでは代表的な2つを紹介します。
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▼建売住宅を購入する前に知っておきたい土地代の注意点
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注意点①｜仲介手数料は土地代だけでなく建物代も対象になる
不動産会社の仲介を通じて建売住宅を購入する場合は、物件価格に応じて仲介手数料がかかります。仲介手数料は土地代だけではなく、建物代を含めた売買価格をもとに計算されるため、購入予算に含めておきましょう。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。ここでいう「売買価格（税抜）」は、物件価格から建物代にかかる消費税を差し引いた金額です。
なお、売主から建売住宅を直接購入し、仲介会社を介さない場合は仲介手数料は発生しません。
注意点②｜土地の状態を事前に確認しにくい
建売住宅は、すでに建物が完成した状態で販売されるケースが多く、購入者が更地の状態を見ることはできません。そのため、地盤の状態や、建築前に地盤改良が必要だったかどうかを外観から判断するのは困難です。
契約前に地盤調査の結果や改良工事の有無を売主・不動産会社に確認しておきましょう。あわせて、自治体のハザードマップを活用し、洪水や土砂災害などのリスクを調べておくことも大切です。
建売住宅の土地代に関するよくある質問
ここでは、建売住宅の土地代に関するよくある質問にお答えします。
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▼建売住宅の土地代に関するよくある質問
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Q.売買契約書に土地・建物の内訳が書かれていないのは普通ですか？
A.はい、建売住宅の売買契約書では、土地代・建物代の内訳が明記されず、総額のみが記載されているケースも珍しくありません。違法な取り扱いではなく、多くの建売住宅の取引で見られる一般的な形式です。
ただし、住宅ローン控除の計算や、将来の売却時の税務処理などで内訳が必要になる場合もあります。そのため、気になる場合は、前述の計算方法や、不動産会社への確認を通じて把握しておくことをおすすめします。
Q.建売住宅の土地代の割合はどれくらいが目安ですか？
A.土地代と建物代の割合は、エリアの地価水準によって大きく異なるため、一概に「何%が目安」と言い切ることは難しいのが実情です。都市部など地価の高いエリアでは土地代の割合が高くなりやすく、地方など地価が比較的落ち着いているエリアでは、建物代の割合が相対的に高くなる傾向があります。
自身が検討しているエリアの水準を把握したい場合は、前述の消費税額からの逆算方法や、不動産会社への確認を通じて、実際の内訳を確認するのが確実です。
まとめ｜建売住宅の土地代を把握して購入予算を検討しよう
▼この記事のまとめ
- 建売住宅の販売価格には、基本的に土地代と建物代が含まれている
- 土地代・建物代の内訳は、消費税額や周辺の土地相場から確認できる
- 販売価格とは別に、諸費用やオプション工事代がかかる場合がある
建売住宅は土地と建物がセットで販売されるため、表示価格とは別に土地代を支払う必要は基本的にありません。ただし、土地代と建物代の内訳が明記されていない物件もあるため、必要に応じて消費税額から逆算したり、不動産会社へ確認したりしましょう。
また、購入予算を考える際は、物件価格だけでなく、仲介手数料などの諸費用やオプション工事代まで含めた総額を確認することが大切です。土地の地盤や災害リスクについても契約前に確認し、納得したうえで物件を選びましょう。
岐阜・愛知エリアで建売住宅をお探しの方は、大丸開発へご相談ください。
大丸開発では、土地の仕入れから設計・施工・販売までを自社で一貫対応しており、仲介手数料がかからない点が特徴です。岐阜・愛知エリアで建売住宅をお探しの方は、ぜひ一度物件情報をご確認ください。