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多くの人にとって一軒家の購入は、最も大きなライフイベントのひとつでしょう。金額が大きいうえに生活拠点となるため、その後の人生に大きく影響してきます。
本記事では分譲住宅について、購入までの主な流れを解説します。

 

物件を選ぶ

当然のことながら、まずは物件を決めなければいけません。
住宅購入では、選ぶ段階においてもそれなりの手間が必要です。

 

分譲住宅の特徴

分譲住宅とは通常、土地ごと販売されている建築済みの一軒家を指します。
分譲住宅は次のような点が、購入者にとってのメリットです。

既に建築が完了しており、実際の物件を確認したうえで購入を検討できる

注文住宅の場合、「完成したら思っていたのと違っていた」ということもあります。

一方分譲住宅は、完成した実物の外観や内部を実際に見ることができるため、見た目や広さが期待外れだったという失敗がありません。

工務店が建てやすい設計となっているため、比較的安価なことが多い

分譲住宅は汎用的な設計になっており、建築費が抑えられていることが多いです。

住宅金融支援機構が実施している「フラット35利用調査」を見ると、注文住宅の建築費だけで、分譲住宅の土地代＋建築費にほぼ相当することがわかります。

https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

新築の一戸建てをリーズナブルに購入したい場合には、分譲住宅を選択するのがよいでしょう。

 

物件はできるだけ見て回る

賃貸と異なり分譲住宅は、一度購入したら簡単に移ることはできません。
「あっちの物件の方がよかった」と後で後悔することがないよう、時間を確保して現地へ足を運びましょう。
間取り・広さ・設備などを確認するだけでなく、周辺の状況など立地についても自分の目で確認することが必要です。

現地見学会が開催されていれば、物件に販売業者が常駐していることもあります。
もし住んでみたい地域が決まっているのであれば、そのエリアを散策しながら「販売中」ののぼりを探してみるのもよいでしょう。

分譲住宅は通常、ハウスメーカーと呼ばれる工務店が建築・販売しています。ネットや広告で目に止まるのは、主にこのハウスメーカーが出している情報です。
不動産業者には複数のハウスメーカーからの情報が集まりますので、不動産業者に物件の紹介を依頼するのも、ひとつの方法です。

 

物件選定のポイント

分譲住宅を購入する際は、まずは立地を優先的に検討しましょう。いくら気に入った造りであっても、立地が悪いと住み続けるのが大変です。
具体的には、以下のような点に気を付けましょう。

• 公共交通機関へのアクセス
• 商店や学校までの距離
• 周辺の環境
• ハザードマップ

立地の次に気を付けたいのが、資金計画です。
どんなに理想的な分譲住宅だったとしても、住宅ローンの負担が大き過ぎると生活に影響してしまいます。
実際の物件を目にすると気分が盛り上がり、つい無理をしてしまいがちです。いくらまでならローンを組んでも大丈夫かなど、現実的な金額をあらかじめしっかり想定しておくようにしましょう。

もうひとつ気を付けたいのは、欠陥住宅でないかという点です。
長年に渡り住み続けるのですから、心配な場合は購入申込後に住宅診断（ホームインスペクション）を利用するのも一つの方法です。

 

売買契約を結ぶ

気に入った分譲住宅が見つかったら、次は売買契約です。不動産の場合、契約するにも何段階かのステップが必要になります。

 

購入意思を示す

まずは販売または仲介業者に対して、購入申し込みをします。通常は購入申込書に記載して提出する形です。
これはあくまで「購入したいです」という意思表明であり、申込をもって取引が成立するわけではありません。

購入申し込みの際は、購入申込金を支払うのが一般的です。この費用は買付意思証拠金などと呼ばれることもあり、金額は3～10万円程度となります。
まだ契約を締結していない段階なので、購入申し込みはキャンセルできます。キャンセル料がかかることは原則としてなく、購入申込金も返金されます。

 

契約内容の確認

購入申し込みをすると、販売もしくは仲介業者がいろいろな書類の準備を始めます。
そのため正式な契約締結は後日となり、別途日程調整をするのが一般的です。

契約に必要な書類は、主に売買契約書と重要事項説明書です。この二つについては準備ができたら、契約前にコピーを送ってくれるよう業者に頼んでおくことができます。
事前によく読んでおき、分からない点は当日質問できるようにすると安心です。

 

売買契約で注意するポイント

不動産契約の前には必ず重要事項説明を行うことが、宅地建物取引業法にて義務付けられています。
土地の登記内容・用途地域・建ぺい率や高さの制限・私道負担の有無など、面倒かもしれませんが後でトラブルにならないようきちんと説明を受けましょう。

手付金については売買契約書で定められます。
金額は物件価格の5～10%が相場で、たとえば2,500万円の分譲住宅なら125〜250万円となることが多いです。

手付金は売買契約日に支払うのが原則となり、大半の購入資金はローンでまかなうとしても手付金は自力で用意しなければなりません。

手付金は申込金と異なり、契約をキャンセルした場合は返金されません。ただしローンの審査が通らず分譲住宅の購入を諦めざるを得なかった場合は、例外的に返戻されます。

※なお大丸開発の場合、分譲住宅については手付金をいただいておりません。その分初期負担金を小さくすることができます。

 

ローンや保険を手配する

売買契約を締結しても、まだ安心はできません。
分譲住宅購入最後のステップ、ローンと保険について解説します。

 

資金調達や減税について

分譲住宅の購入資金を一括で支払える預貯金などがある場合は別ですが、通常は売買契約締結の際に住宅ローンを申し込むことになります。

販売・仲介業者が取引先の金融機関を紹介してくれる場合が多いですが、自分で融資先を見つけてくることも可能です。
住宅ローン比較サイトなどのネット情報もありますので、金利が安いものを探してみてもよいでしょう。

なお毎年末におけるローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する「住宅ローン減税」という制度があります。
年末調整または確定申告の際は、忘れずに申告しましょう。

 

住宅ローンの審査とは

住宅ローンに必要な書類は金融機関によっても異なりますが、おおむね収入証明・課税証明・住民票・本人確認書類・勤務証明・物件の売買契約書コピーなどが必要になります。
審査基準も各金融機関で違いますが、一般的には安定した収入があり、借入額が年収の5倍程度以内であることが目安と言われています。

物件は担保になりますので、購入した分譲住宅の評価額に対して60～80％程度が借入額の限度になります。
不足分については、頭金として自己資金を用意する必要があります。

無事に審査を通過してローンが実行されると、融資額はいったん自分の口座に振り込まれます。うっかり使ってしまうようなことがないよう、速やかに販売または仲介業者へ振り込むようにしましょう。

 

住宅購入に必要な保険とは

住宅購入に関係する保険は、生命保険と火災保険です。
生命保険は住宅ローンを借り入れる金融機関を通じ、団体信用保険に加入することが一般的です。これはローン残高＝保険金額となる保険で、購入者が万が一死亡した場合は保険金でローン残高が返済されます。

金融機関によっては死亡以外に病気による就業不能についての保障をセットにした住宅ローンを取り扱っています。
この場合、債務者団体という仕組みを使っており、個人で生命保険に加入するより割安です。

火災保険は購入した建売物件にかける保険です。
住宅ローンを借り入れる金融機関で取り扱っていますが、販売・仲介業者でも加入できる場合が多くなっています。
知り合いなどの保険代理店でも契約できますので、相談してみてもよいでしょう。最近は火災で燃えた場合以外に、風災や水害も補償するタイプの火災保険が主流です。

なお引き渡しまでに加入しないと無保険になってしまうので、注意してください。

 

まとめ

分譲住宅を購入する際は、物件選定・売買契約・ローンや保険の手配が必要です。
やることが多くて大変ですが、大きな買い物なので慎重に段取りを進めましょう。