2025/03/26
建売住宅の住宅ローン控除とは？最新の条件や手続きを徹底解説
「建売住宅は住宅ローン控除の対象になるの？」「条件や手続きの方法は？」と疑問に思っていませんか？
住宅ローン控除は、マイホーム購入時の大きな負担を和らげてくれる重要な制度です。住宅ローン控除を使うことで、支払った所得税や住民税の一部が還付・控除され、実質的な負担を軽減できます。
本記事では、建売住宅の住宅ローン控除の条件や申請方法について解説します。また、住宅ローン控除を最大化するためのポイントも紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
| ▼この記事を読んでわかること ●建売住宅の住宅ローン控除の上限額 ●建売住宅の住宅ローン控除の条件 ●建売住宅の住宅ローン控除を申請方法 ●住宅ローン控除を最大化するためのポイント |
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建売住宅の住宅ローン控除とは？
建売住宅の住宅ローン控除とは、マイホーム購入時の経済的負担を軽減するための税制優遇制度のことです。正式には 「住宅借入金等特別控除」と呼ばれ、住宅ローンを利用して建売住宅を購入した場合、 所得税や住民税が控除されます。
最大13年間にわたって年末のローン残高の0.7%が所得税や住民税から控除される制度です。
ただし、建売住宅で住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。建売住宅の住宅ローン控除の条件は、後述する「建売住宅の住宅ローン控除の主な条件は？受けられないケースは？」の章で詳しく解説します。
住宅の種類と控除の上限額
住宅ローンは、種類によって借入金額の限度が異なります。
それぞれを下記の表にまとめました。
| 住宅の種類 | 説明 | 借入限度額・新築住宅 | 借入限度額・既存住宅 |
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 長期間、良好な状態で住み続けられる住宅や、CO₂排出を抑える省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 「ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）」の基準を満たす省エネ住宅で、消費エネルギーを大幅に削減できる | 3,500万円 | 3,000万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 現行の省エネ基準を満たした住宅で、特に厳しい基準はなく、基本的な省エネ性能がある住宅 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 上記以外の住宅 | 0円 | 2,000万円 |
新築住宅と既存住宅では、借入限度額が異なります。控除期間にも違いがあり、新築住宅の場合は13年で、既存住宅の場合は10年です。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を新築で購入した場合、借入限度額は最大4,500万円。この限度額いっぱいまで住宅ローンを組んだ場合、初年度の控除額は最大31.5万円（4,500万円×0.7%）です。
この金額は、住宅ローン控除制度における最高額です。2年目以降は、住宅ローンの残高が返済によって減少するため、年末時点の残高に応じて控除額も少なくなっていきます。
2024年に改正された制度内容
令和4年税制改正において、住宅ローン減税の制度内容が変更されました。原則、2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅は、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の必須要件となります。
つまり、2024年以降、省エネ基準に適合しない新築住宅は減税対象外です。ただし、2023年末までに建築確認を受けた場合、借入限度額2,000万円が適用されます。
令和4年税制改正後の表を、以下にまとめました。
| 住宅の機能 | 2022年入居・2023年入居 | 2024年入居・2025年入居 |
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| 省エネ基準に適合しない「その他の住宅」 | 3,000万円 | 0円 ※2023年末までに建築確認を受けた場合、借入限度額2,000万円 |
参考：国土交通省
この制度改正は税制優遇の縮小により、住宅購入者の負担が増加しています。特に。省エネ基準を満たさない住宅は控除対象外となり、基準を満たす住宅でも借入限度額が大幅に引き下げられました。
住宅購入を検討している方は、この制度変更による影響を十分に理解し、慎重に計画を立てましょう。
建売住宅の住宅ローン控除のシミュレーション
ここでは、実際に建売住宅の住宅ローン控除でどのくらい節税できるのかをシミュレーションします。まずは、住宅ローン控除額の計算方法を説明します。
年末の住宅ローン残高が4,000万円の場合
住宅ローン控除は、年末のローン残高の金額の0.7％が、最大13年間にわたり所得税・住民税から控除される仕組みです。例えば、年末の住宅ローン残高が4,000万円の場合、年間28万円（4,000円×0.7％）が住宅ローン控除額として計上されます。
この28万円が所得税や住民税から差し引かれ、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます（上限あり）。
具体的には、年間の所得税が20万円の場合「20万円ー28万円」となり、所得税が0になります。さらに、控除しきれなかった8万円分は住民税から差し引かれるため、合計28万円の税負担が軽減されるわけです。
新築の省エネ基準適合住宅を購入する際に住宅ローン3,000万円を借入した場合
新築の省エネ基準適合住宅を購入し住宅ローン3,000万円を借入した場合の趣味レーションをします。
その他の条件面は、以下の通りです。
- 年収：500万円
- 住宅ローン金利：1.00％
- 入居期間：2024～2025年
- 借入期間：35年
- 住宅ローン金利：1％
- 配偶者の年収：150万円以下
上記の場合、13年間で223.81万円が住宅ローンとして計上されます。1年目〜13年目の控除額の推移は以下の通りです。
| 年数 | 控除金額 |
| 1年目 | 19.53万円 |
| 2年目 | 19.53万円 |
| 3年目 | 19.47万円 |
| 4年目 | 18.95万円 |
| 5年目 | 18.43万円 |
| 6年目 | 17.9万円 |
| 7年目 | 17.36万円 |
| 8年目 | 16.82万円 |
| 9年目 | 16.28万円 |
| 10年目 | 15.72万円 |
| 11年目 | 15.17万円 |
| 12年目 | 14.61万円 |
| 13年目 | 14.04万円 |
控除額が年々減少している理由は、住宅ローンの残高が返済によって減少するからです。最初の数年間は元金の返済が少なく利息の支払いが多いため、控除額の減少幅が小さくなっています。
建売住宅の住宅ローン控除の主な条件は？受けられないケースは？
建売住宅の住宅ローン控除を受けるには、下記の条件を満たす必要があります。
| ▼建売住宅の住宅ローン控除の主な条件 ●条件①｜住宅の床面積が50㎡以上であること ●条件②｜6か月以内に居住していること ●条件③｜所得金額2,000万円以下であること ●条件④｜住宅ローンが10年以上の分割返済であること ●条件⑤｜親族からの取得でないこと |
上記5つの条件の詳細を確認しましょう。
条件①｜住宅の床面積が50㎡以上であること
住宅ローン控除を適用するためには、購入した建売住宅の登記上の床面積が50㎡以上であることが必須要件です。また、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住用に使っていることも要件に含まれます。
税制上、住宅ローン控除の目的は「適切な居住環境を持つ住宅」を支援することです。上記の条件を満たさないと、投資用やセカンドハウスとして利用される可能性が高いため、一定の広さが求められています。
例外として、2024年12月31日までに建築確認を済ませていれば、40㎡以上でも問題ありません。なお、特例居住用家屋や特例認定住宅等の場合は40m²以上50m²未満です。
特例居住用家屋・特例認定住宅等とは令和5年12月31日以前に建築基準法第6条1項の規定による建築確認を受けた居住用家屋・認定住宅等を指します。
条件②｜6か月以内に居住していること
住宅ローン控除の適用を受けるには、建売住宅を取得した日から6か月以内に居住を開始しなければなりません。また、控除を受ける年の12月31日まで継続して住んでいることも条件に含まれます。
そのため、建売住宅を購入後、引越しが6ヵ月以上遅れると住宅ローン控除を受けられなくなる可能性が高まります。
ただし、転勤や病気などやむを得ない事情がある場合は、一定の救済規定が設けられているため、税務署に相談しましょう。
条件③｜所得金額2,000万円以下であること
住宅ローン控除を適用するためには、所得金額が2,000万円以下であることが条件です。高所得者層は住宅ローン控除がなくても購入できる可能性が高いため、税負担の公平性を考慮して上限が設けられています。
夫妻が別々に借りるペアローンの場合は、所得制限は夫婦それぞれに適用されます。そのため、例えば夫が1,000万円、妻が1,000万円の所得がある場合でも住宅ローン控除の適用が可能です。
ただし、特例居住用家屋住宅や特例認定住宅等の場合には合計所得金額が1,000万円以下であれば、控除が適用されます。
条件④｜住宅ローンが10年以上の分割返済であること
住宅ローン控除を利用するには、住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。短期間で完済できるローンの場合、資金力があり、税制優遇の必要性が低いと判断されるため、控除対象外と判断されます。
また、控除の対象となるのは、銀行や信用金庫、住宅金融支援機構などの金融機関からの借入金のみです。親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象外となるため、注意しましょう。
条件⑤｜親族からの取得でないこと
住宅ローン控除を受けるためには、購入する建売住宅が「親族以外」から取得したものである必要があります。親・祖父母・兄弟姉妹などの親族から住宅を購入した場合、控除は適用されません。
親族間での売買は、実質的に贈与とみなされる可能性があるため、税制優遇の対象から除外されています。
そのため、親族間売買ではなく、不動産会社や一般の個人売主から購入しましょう。
建売住宅の住宅ローン控除を申請する際の流れ
住宅ローン控除を受けるためには、必要な書類を準備し、適切な手続きを行う必要があります。ここでは、住宅ローン控除の申請手続きの流れや必要書類、注意点について詳しく解説します。
スムーズに控除を受けるために、事前に準備を進めていきましょう。
| ▼建売住宅の住宅ローン控除を申請する際の流れ ●1.住宅ローンを契約する ●2.必要書類を収集する ●3.確定申告をする ●4.控除額を確認する |
1.住宅ローンを契約する
まずは、条件を満たした建売住宅を購入し、金融機関と「返済期間が10年以上」の住宅ローン契約を結びます。
建売住宅の住宅ローン控除の対象となる主な条件は、以下の通りです。
- 住宅の床面積が50㎡以上であること
- 親族からの取得でないこと
また、控除の対象となるのは銀行や信用金庫、住宅金融支援機構などの正規の金融機関からの借入金のみです。
親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象外なので注意しましょう。
2.必要書類を収集する
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。ここでは確定申告に必要な書類と書類の入手方法を紹介します。
| 必要書類 | 書類の入手方法 |
| 確定申告書 | 国税庁のサイトや税務署から入手 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁のサイトや税務署から入手 |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関から送付（11月～12月頃） |
| 登記事項証明書 | 不動産会社・法務局から入手 |
| 売買契約書もしくは工事請負契約書の写し | 不動産会社から入手 |
| 省エネ基準の住宅性能を証明する書類 | 売主や建築会社から入手 |
| 源泉徴収票 | 勤務先から入手 |
| 住民票の写し | 市役所から入手 |
購入した住宅が、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合には、不動産会社などから証明できる書類を集めておきましょう。
3.確定申告をする
建売住宅を購入し、住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローン控除を初めて受ける年から必ず確定申告を行う必要があります。
確定申告の方法は以下の3つです。
- 郵便
- e-Tax
- 税務署に直接持ち込む
確定申告が初めての方や書類作成に不安がある場合は、税務署で直接相談しながら申告するのがおすすめです。職員が丁寧に対応してくれるため、必要書類の確認もその場でできます。
一方、時間を節約したい方にはe-Taxが便利です。自宅のパソコンからインターネットを通じて申告でき、24時間いつでも手続きが可能です。マイナンバーカードと対応するICカードリーダーが必要ですが、税務署に行く手間が省けます。
郵送による申告は、税務署の混雑を避けたい方や、直接訪問が難しい方に適しています。書類に不備がないよう十分確認し、提出期限に余裕をもって送付しましょう。
4.控除額を確認する
最後に、控除額を確認しましょう。
住宅ローン控除が適用されると、1年目は確定申告後にその年の所得税から控除額が差し引かれます。控除額が所得税額を上回る場合、納めすぎた分は還付金として戻ってきます。
例えば、所得税20万円を納めて、住宅ローン控除が25万円の場合、20万円分は控除され、5万円が還付金として返金されるわけです。
そのため、申告後の還付金の有無も忘れずにチェックしましょう。
住宅ローン控除を最大化するためのポイント
住宅ローン控除を最大限に活用するためには、下記のポイントが重要です。
| ▼住宅ローン控除を最大化するためのポイント ●注意点①｜ペアローンは夫婦別々に確定申告をする ●注意点②｜土地購入から2年以内に建物を建てる ●注意点③｜繰り上げ返済は控除額を計算する |
注意点①｜ペアローンは夫婦別々に確定申告をする
ペアローンを利用して住宅を購入した場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。そのため、夫婦それぞれが忘れずに確定申告を行う必要があります。
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ主債務者として同一の物件に対して住宅ローンを組む仕組みのことです。
2人で借入をすることで単独より借入金額を増やせ、住宅ローン控除の節税効果が大きくなります。また、ペアローンは返済方法・期間を任意に決められるため、きめ細かい返済プランを立てたい方にもおすすめです。
ただし、夫婦の合計所得が2,000万円を超える場合には、住宅ローン控除が適用されないため注意が必要です。
注意点②｜土地購入から2年以内に建物を建てる
土地と建物を別々に購入する場合は、土地の購入から2年以内に建物を完成させ、入居しましょう。なぜなら、2年を超えてしまうと、土地購入のためのローンが住宅ローン控除の対象外となる可能性があるためです。
土地購入後、2年を超えてから建物が完成した場合には、建物分のみの住宅ローンが控除の対象になります。そのため、土地代金・建物代金どちらも住宅ローン控除の対象にするには建築時期には注意が必要です。
ただし、地震や津波などの特別な事情があると、例外が認められる場合もあります。
注意点③｜繰り上げ返済は控除額を計算する
住宅ローンの繰り上げ返済をする際は、控除額にどのように影響するか確認した上で実施しましょう。
繰り上げ返済とは、借入残高を予定よりも早く返済することです。繰り上げ返済を行なうことで、支払う予定だった利息を軽減できます。
ただし、繰り上げ返済により残高が大幅に減ると、その分控除額が少なくなる場合があります。
一般的には、住宅ローン控除が適用される13年が経過してから繰り上げ返済をする方がお得です。しかし、控除率（0.7%）より住宅ローンの金利が高い場合は、繰り上げ返済の方がお得になるケースもあります。
そのため、控除額を計算した上で繰り上げ返済をするか決めましょう。
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建売住宅をお探しの方には、実際に見ていただくことが一番なので、現地での見学をおすすめします。
まとめ
住宅ローン控除は、建売住宅を購入する際の大きな節税効果が期待できる制度です。ただし、条件を満たさない場合は適用外となるため、事前に確認してください。
特に、ペアローンの申請や土地購入後2年以内の建築、繰り上げ返済のタイミングなど、控除額に影響を与えます。
大丸開発株式会社では、岐阜県の住宅情報をたくさん発信しています。岐阜県で住宅を探している方はぜひ、大丸開発株式会社のホームページをご覧ください。
