建売の欠陥住宅の見分け方とは？7つのポイントと安心できる業者の見つけ方を解説｜スタッフブログ｜スタッフブログ｜岐阜県の大丸開発株式会社

2025/01/18

建売の欠陥住宅の見分け方とは？7つのポイントと安心できる業者の見つけ方を解説

建売の欠陥住宅の見分け方とは？7つのポイントと安心できる業者の見つけ方を解説アイチャッチ

マイホーム購入の選択肢として人気の建売住宅。価格と品質のバランスが良く、すぐに住めるので、多くの方が検討されています。

しかし、近年新築であっても施工不良や品質に問題のある物件が増加しているのも事実です。年間3万件以上寄せられる住宅相談の中でも、建売住宅のトラブルは上位を占めています。

本記事では、欠陥のある建売住宅を見分けるポイントを、内覧前・内覧時・申し込み前に分けて解説します。

▼この記事でわかる内容
　●欠陥住宅とは何か？不具合との違い
　●欠陥住宅の具体的な事例と発生割合
　●内覧時に確認すべき7つの確認すべきポイント
　●信頼できる建売業者の見分け方
　●欠陥住宅を購入してしまった場合の対処法

万が一、欠陥住宅を購入した場合の対処法もお伝えするので、建売住宅の購入を検討している方はぜひご確認ください。

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欠陥住宅とは？不具合との違いは？

日本弁護士連合会によると、「欠陥住宅」とは、本来あるべき性能が備わっておらず、安全に住むことができない住宅のことです。
一方で「不具合」は、安全性に問題はないが、利便性や機能が悪いことです。建物全体の強度や安全性に影響を及ぼすかどうかが「欠陥住宅」と「不具合」を分ける判断基準となります。

例えば、排水管の接続ミスや屋根や外壁の施工不良が見つかると、大規模な修繕が必要になるため、欠陥住宅と言えます。
一方で、ドアが閉まりにくい場合や壁紙が剥がれている場合などは、利便性や機能性の問題のため「不具合」です。

では、実際にどんな欠陥住宅があるのか、どのくらいの割合で欠陥住宅が発生するのか以下で解説していきます。

欠陥住宅の事例

実際の欠陥住宅で多く見られるのが「雨水侵入」と「基礎コンクリートの欠陥」に関する事例です。

▼雨水侵入の問題
　ベランダの防水不良
　サッシの開口部の施工不良

雨水侵入が起こると、建物の構造部分が劣化し、耐震性や建物全体の安全性に悪影響を及ぼす可能性が高まります。
特に初期段階では室内から目視できないため、住宅診断士や雨漏り診断士などの専門家による診断が必要です。

▼基礎コンクリートの欠陥
　ひび割れ
　コンクリートの不適切な斫り(はつり)による損傷

基礎にひび割れが発生すると、空気や水分が建物内部に侵入し、建物の強度が低下しやすくなります。
国土交通省の「評価住宅及び保険付き住宅に係る紛争処理の申請件数」によると、紛争処理で多い不具合事象の中で、ひび割れの割合が34％と最多です。

引用：国土交通省『住宅に関わる消費者相談体制について』

戸建て住宅と共同住宅に関わらず、ひび割れが最も多い不具合の事象と言えます。

欠陥住宅の発生割合

住宅相談統計年報によると、住まいダイヤルの新規相談件数が、年間30,000〜35,000件となっています。そのうちの「住宅のトラブルに関する相談」は6割以上です。

引用：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター『住宅相談統計年報』

「住宅のトラブルに関する相談」における相談者の解決希望内容は、「修補」の割合が最も多く、「修補と損害賠償」を加えた「修補」を含むものの合計は6割以上を占めています。

つまり、年間10,000件程度、欠陥住宅または「不具合」が起こっているということになります。
ちなみに、建売住宅と注文住宅では、どちらが欠陥住宅になりやすいかは一概には言えません。

なぜなら、建売住宅は施工の均一性が欠けることから欠陥が発生しやすい一方で、注文住宅は施主の選択によるリスクがあるからです。

【内覧前】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方

内覧前に以下のポイントを意識することで、欠陥住宅を避けられる場合があります。

▼【内覧前】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方
　●ポイント①｜評判や口コミを確認する
　●ポイント②｜不動産の免許や資格の有無を調べる
　●ポイント③｜ハザードマップで土地の安全性を調べる

ポイント①｜評判や口コミを確認する

内覧前から建売住宅に欠陥があるか見分けるために、まずは依頼する施工業者の評判や口コミを確認しましょう。
評判や口コミを確認することで過去に欠陥やトラブルが発生している業者を見極められます。

また、その業者がどのような住宅を手掛けてきたかを知るためにも、ホームページからこれまでの施工実績を見ることもおすすめです。
実績が多ければ、豊富な経験とノウハウを持っていると判断できます。

さらに重要なのが、行政処分の確認です。
国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用することで、施工業者の許可状況や行政処分歴を確認できます。

ポイント②｜不動産の免許や資格の有無を調べる

不動産業者の免許や資格の有無を確認することで、欠陥住宅のリスクを軽減できます。

不動産を売買するには、宅地建物取引士（宅建士）の資格や宅地建物取引業免許の取得が法律で義務付けられています。

まずは不動産業者の公式サイトで免許番号を確認し、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で資格の有効性を確認しましょう。

ポイント③｜ハザードマップで土地の安全性を調べる

建物自体に問題がなくても、災害リスクの高い土地では将来的な被害を受ける可能性が高まります。
そのため、ハザードマップで土地の安全性を事前に確認することが重要です。

災害リスクの例として、河川近くの土地では大雨や台風による洪水の危険性が高く、山や丘陵地の近くでは土砂崩れやがけ崩れのリスクがあります。
ハザードマップでは地域ごとの洪水、津波、高波などの被害予測や過去の災害事例を確認できます。

内覧前に必ず確認し、土地の安全性を評価しましょう。
国交省が運営するハザードマップポータルサイト

【内覧時】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方

内覧時には、建売住宅に欠陥がないか十分に確認する必要があります。ここでは、内覧時に建売住宅が欠陥住宅かどうかを見分けるポイントを7つ紹介していきます。

▼【内覧時】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方
　●ポイント①｜家が傾いていないか
　●ポイント②｜つなぎ目にすき間はないか
　●ポイント③｜天井や壁に雨漏りの跡がないか
　●ポイント④｜床や壁にひび割れがないか
　●ポイント⑤｜ドアや窓の開け閉めはスムーズか
　●ポイント⑥｜床下に水たまりがないか
　●ポイント⑦｜雑に施工されていないか

ポイント①｜家が傾いていないか

まずは、家が傾いていないか確認しましょう。家が傾いていると建物全体に不均等な負荷がかかり、耐久性が低くなります。

家の傾きは、耐久性の問題だけではなく、体調不良にも影響するため、注意が必要です。体が傾きに順応しようとし、めまいや疲労感が出てくる場合があります。

家の傾きは目視で確認できないため、以下の方法を試してみましょう。

▼家が傾いていないか確認する方法
　ビー玉を床に置く
　携帯のアプリを使って計る

傾きが軽度であれば、基礎部分の補修で対応できる場合もあるため、必ず確認しましょう。

ポイント②｜つなぎ目にすき間はないか

内覧時には、建物のつなぎ目にすき間がないか、以下のような隙間を確認しましょう。

▼隙間があるポイント
　窓枠やサッシの周辺
　ドア枠や建具の周辺
　床材のつなぎ目
　壁や天井の壁紙のつなぎ目
　モールやはばきの接合部分

隙間があることで、雨水や湿気が侵入し、建材の腐食や劣化が進行しやすくなります。隙間が多い場合は施工業者の質が低いと言えるため、ほかの業者に依頼することも検討しましょう。

ポイント③｜天井や壁に雨漏りの跡がないか

内覧時に、天井や壁に雨漏りの跡がないか確認することが重要です。雨漏りの跡やシミがある場合、建物の柱や骨組みまで水が浸透し、腐敗が進んでいる可能性があります。

また、表面的に見えていなくても雨漏りしているケースがあるため、屋根裏を覗いてシミがないかどうかも必ず確認しましょう。

ポイント④｜床や壁にひび割れがないか

床や壁のひび割れは、土地の地盤に異常がある可能性を示す重要なサインです。

そのため、表面だけでなく、床下や小屋裏も含めて入念に確認する必要があります。建築時の地盤調査資料がある場合は、合わせて確認することをおすすめします。

また、目立ったひび割れがなくても、床に違和感のある沈み込みがある場合は、契約前に建物検査の専門家による調査を検討しましょう。

ポイント⑤｜ドアや窓の開け閉めはスムーズか

ドアや窓の開け閉めがスムーズにできないときは、単なる取り付けミスだけでなく、建物全体がゆがんでいる可能性があります。

そのため、内覧時には必ず家中の全てのドアと窓の開閉を確認しましょう。

ポイント⑥｜床下に水たまりがないか

床下点検口から床下の状態を確認しましょう。床下点検口は、キッチンや洗面所、浴室付近に設置されていることが一般的です。

床下に水たまりがあると、木材が水分を吸収して腐敗しやすくなるため、必ず確認が必要です。床下に水が溜まる原因は、以下のとおりです。

▼床下に水が溜まる原因
　給排水管の劣化や破損
　排水溝の詰まり
　基礎部分の防水処理が不十分
　配管の接続不良や不適切な施工
　そもそも、立地が悪い

内覧時に水たまりを見つけた場合は、その原因について販売担当者に詳しく確認することをおすすめします。

ポイント⑦｜雑に施工されていないか

内覧時には、施工の丁寧さを細かく確認することが重要です。

特に、壁紙のつなぎ目が揃っているか、クギやビスの飛び出しはないか、収納スペースの取り付けは適切かなど、注意深く確認しましょう。見える部分の施工が雑な場合、目に見えない部分にも問題が潜んでいる可能性が高くなります。

そのため、雑な施工が目立つ物件は、入居後のトラブルリスクを考慮して、ほかの物件も検討しましょう。

【契約前】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方

建売住宅は内覧時の確認だけでは見逃しやすい欠陥もあるため、契約前に確認すべき重要なポイントを3つ紹介します。

▼【契約前】建売住宅が欠陥かどうかの見分け方
　●ポイント①｜住宅診断を活用する
　●ポイント②｜補償内容やアフターサービスを確認する
　●ポイント③｜営業担当の対応を振り返る

ポイント①｜住宅診断を活用する

住宅診断を実施すると、建物の劣化状態や隠れた不具合を発見できます。今後必要となる修繕の時期と内容も分かるため、将来の維持費の見通しを立てやすくなるというメリットがあります。

建売住宅購入前の住宅診断は、公平な評価を得るために、販売元とは関係のない第三者の検査機関に依頼することをおすすめします。
診断料金は、一戸建ての場合、5万円〜7万円程度が相場です。

ポイント②｜補償内容やアフターサービスを確認する

万が一、欠陥があった場合に備えて、補償内容やアフターサービスを確認することも重要です。

例えば、法律を超える範囲や期間における保証や、一定期間ごとに無料で住宅点検を実施するサービスなどがあると安心できます。

新築住宅の場合、売主や施工業者には10年間欠陥保証が法律で義務付けられているため、20年や30年の保証があることが好ましいです。

「大丸開発株式会社」では、最長30年の保証や半年・1年・2年・5年・10年の期間で無料点検サービスが付いているため、安心して購入できます。

ポイント③｜営業担当の対応を振り返る

営業担当の対応でその業者の品質がわかる場合もあるため、これまでの対応に違和感がないか振り返ることが大切です。

特に、建物に対する曖昧な回答がなかったか、契約を急かされていないか、補償内容やアフターサービスの説明が十分にされていたかを確認しましょう。
仮に住宅に問題がなくても、契約後の対応が悪い場合や補償が受けられないなどのトラブルが発生する事態も考えられます。

そのため、コミュニケーションに違和感がある場合や対応が悪い場合は、ほかの会社も併せて検討するのが賢明です。

万が一、欠陥がある建売住宅を購入してしまったら？

建売住宅は、慎重に選んでも欠陥が見つかることがあります。以下では、欠陥が見つかった場合の対処法を3つ紹介します。

▼万が一、欠陥がある建売住宅を購入してしまったら？
　●ステップ①｜契約内容と保証内容を確認する
　●ステップ②｜建売住宅の会社に連絡する
　●ステップ③｜専門機関に相談する

ステップ①｜契約内容と保証内容を確認する

最初に、売買契約書の内容を確認しましょう。契約内容と異なる部分があれば、民法第562条により、施工会社に対して対応を求めることができます。

▼民法第562条（買主の追完請求権）

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

引用：e-Gov法令検索

また、保証対象となる不具合の範囲も確認が必要です。

例えば、ドアや窓がスムーズに開閉できない場合やサッシに隙間があり、気密性が保たれていない場合があります。施工ミスや建物の歪みが原因のため、初期不良として保証の対象になりやすいです。

契約書や保証書は購入後も確認する場合があるため、必ず保管しておきましょう。