2024/12/24
建売住宅の消費税はいくらかかる？課税・非課税対象や控除制度を徹底解説
建売住宅の購入時に、どのくらい消費税がかかるか気になっていませんか？
建売住宅は土地と建物がセットになっているため、どのように計算すべきかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回の記事では、建売住宅を購入する際に消費税の課税対象と非課税対象項目、消費税額の確認方法や計算方法を紹介します。
▼この記事で分かる内容
●建売住宅を購入する際に消費税の課税対象項目
●建売住宅を購入する際に消費税が非課税対象項目
●建売住宅に課税される消費税額の確認方法
●建売住宅の消費税の計算方法
●住宅をお得に購入できる税金の優遇制度
中古住宅の消費税や、住宅をお得に購入できる税金の優遇制度も解説しますので、建売住宅の購入を考えている方はぜひ最後までご覧ください。
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建売住宅を購入する際の消費税の課税対象
建売住宅は、消費税が課税される部分と非課税となる部分に分かれます。課税対象のものには10%の消費税がかかります。(2024年12月時点)
ここからは、建売住宅を購入する際に消費税の課税対象となる4つのケースをご紹介します。
▼建売住宅を購入する際の消費税の課税対象
●課税対象①｜建物
●課税対象②｜仲介手数料
●課税対象③｜司法書士への報酬
●課税対象④｜住宅ローンなどの事務手数料
課税対象①｜建物
建売住宅は、土地と建物がセットであり、そのうち建物部分は消費税の課税対象です。
住宅の購入費用の中でも建物代は大きな割合を占めるため、消費税額も高額になります。
例えば、現在の消費税は10%なので、建物価格が2,000万円の場合は200万円が消費税として課税されます。
課税対象②｜仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。
仲介手数料は、不動産会社が住宅の売買契約を仲介してくれたことに対する報酬です。仲介手数料は、以下のように宅地建物取引業法で上限額が定められています。
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＜売買取引の仲介手数料の上限額＞ |
仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて以下の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 〜200万円 | 売買価格の5.5%+消費税 |
| 200万円〜400万円 | 売買価格の4.4%＋消費税 |
| 400万円〜 | 売買価格の3.3%＋消費税 |
参考：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省
例えば、400万円の売買価格だと、仲介手数料は13万2,000円になり、そこに1万3,200円の消費税がかかってきます。
つまり、売買価格が400万円の場合、仲介手数料の上限は「13万2,000円+1万3,200円＝14万5,200円」です。
仲介手数料は、不動産会社によって異なる場合があり、上限額よりも低い手数料を設定している会社もあります。
課税対象③｜司法書士への報酬
建売住宅を購入する際、司法書士に登記手続きや契約書類の確認などを依頼するケースもあります。
司法書士への報酬も、消費税の課税対象です。司法書士への報酬の相場は、1万円から10万円程度とされています。
司法書士に依頼する業務には、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記などがあります。
課税対象④｜住宅ローンなどの事務手数料
住宅ローン利用時の事務手数料には、消費税が課されます。
この手数料は金融機関や住宅ローンの種類、借入額により異なるため、金融機関選びの際は金利と共に事務手数料も比較しましょう。
建売住宅を購入する際の消費税の非課税対象
建売住宅の購入にあたり、消費税がかからない項目もあります。ここからは、消費税の非課税対象となる5つのケースを紹介します。
▼建売住宅を購入する際の消費税の非課税対象
●非課税①｜土地
●非課税②｜中古住宅
●非課税③｜登録免許税
●非課税④｜印紙税
●非課税⑤｜住宅ローンの保証料
非課税①｜土地
建売住宅の購入費用には土地代も含まれますが、土地には消費税はかかりません。なぜなら、土地は消費の対象となる「商品」ではなく、自然に存在する「資産」とみなされるからです。
土地は、建物を建てるための基盤です。建物とは異なり、消費や使用による価値の減少がないため、消費税の課税対象外です。
非課税②｜中古住宅
中古住宅を購入する場合には、建物部分にも消費税がかかりません。
※注意※ 不動産会社が売主となる場合、建物部分に消費税が課されます。
また、不動産会社に仲介手数料を支払う場合は、その仲介手数料には消費税がかかります。
非課税③｜登録免許税
住宅を購入する際には、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、国税の一種であり、不動産の所有権を公的に証明するために必要な税金です。
登録免許税は、不動産の価格に応じて計算されます。不動産の所有権を移転登記する際にかかりますが、消費税はかかりません。
非課税④｜印紙税
住宅ローンを借り入れる際には、印紙税を支払う必要があります。印紙税は、国税の一種であり、文書の作成者に課税される税金です。
印紙税は、文書の種類や金額に応じて計算されます。不動産売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わす際に文書に課税されますが、消費税はかかりません。
非課税⑤｜住宅ローンの保証料
住宅ローンを借り入れる際に必要な保証料は、一括払いまたは住宅ローンへの組み込みによる分割払いを選択できます。
保証料は、住宅ローンの返済が滞った場合に備えて保証会社に支払う費用で、非課税扱いとなります。
建売住宅に課税される消費税額の確認方法
建売住宅に課税される消費税額は、一般的に売買契約書に記載されているケースがほとんどです。
通常、土地と建物を分けて契約書に記載するため、建物に対してのみ消費税が課税されていることを確認できます。
総額で記載されている場合は、消費税額から建物の価格を算出することも可能です。
建売住宅の消費税の計算方法
建売住宅の総額から消費税額を計算する手順は以下の通りです。
| 1．「建物価格の総額÷1.1」を計算し、建物の税抜き価格（a）を算出 2．「建物価格の総額-a=消費税額」で消費税額を算出 |
それでは、実際に建売住宅を購入した際のケースに合わせて計算しましょう。
（例）3,600万円の建売住宅の消費税は？
建物1,600万円・土地2,000万円を合算して3,600万円で販売されていた建売住宅は、建物1,600万円のみが課税対象です。
まず、建物価格1,600万円には消費税が含まれているため、1.1で割り税抜き価格を算出しましょう。
| 1,600万円÷1.1＝約1454万円 |
建物価格1,600万円から、税抜き価格1454万円を差し引くと消費税額を算出できます。
| 1,600万円-1454万円=約146万円 |
この結果、建物1,600万円・土地2,000万円を合算して3,600万円で販売されていた建売住宅の消費税は146万円であることがわかります。
建売住宅をお得に購入できる税金の優遇制度
建売住宅の購入を検討している方は、税金の優遇制度を活用することで、住宅購入費用を節約できます。ここからは、住宅をお得に購入できる税金の優遇制度を2つ紹介します。
▼住宅をお得に購入できる税金の優遇制度
●制度①｜住宅ローン控除（減税）制度
●制度②｜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
制度①｜住宅ローン控除（減税）制度
国土交通省は、住宅の取得を支援するために住宅ローンの控除制度を用意しています。
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無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。 |
住宅ローン減税の対象となる借入限度額は新築住宅か既存住宅かといった点と、住宅の環境性能によって異なります。
具体的な限度額は以下の表の通りです。
2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅について、原則として住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合する必要があります。
制度②｜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、父母や祖父母から資金援助を受けて家を取得するとき、一定額の贈与税を非課税として扱う措置のことを指します。
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住宅取得者の初期負担の軽減を通じて、良質な住宅ストックの形成と居住水準の向上を図るため、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得又は増改築等のための資金を贈与により受けた場合に、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる制度です。 |
贈与税の非課税限度額は、質の高い住宅か一般住宅かという点で異なります。具体的な要件は以下の表の通りです。
特に、断熱性能や耐震等級といった点で要件が細かく設定されているので、建売住宅の場合は事前に当てはまっているか確認しておきましょう。
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まとめ
今回の記事では、建売住宅を購入する際に消費税の課税対象項目と非対象項目、消費税額の確認方法や計算方法を紹介しました。
建売住宅は、土地と建物がセットになった販売方式ですが、消費税が課税される部分と非課税な部分に分かれています。
また、国土交通省では住宅をお得に購入するための税金の優遇制度も用意しています。住宅は非常に大きな出費となるため、少しでも費用を抑えたい方はこれらの制度を活用することをおすすめします。
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